北京天津出楼市新政 全国新一轮楼市限购全面启动?

9月30日一天之内，北京和天津先后出台楼市新政，前者主打限贷同时增加用地和住房供应，后者将限购与限贷结合。在近两月多个二线城市发布调控政策后，一线城市北京及环京地区也开始出手，吹响了今年新一轮楼市调控的号角。

9月30日，北京住建委发布当日生效的新政，要求首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在完善差别化房贷政策的同时，北京新政还在“供给侧”做了文章:提出加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，还要强化“控地价、限房价”的交易方式。

和北京新政着重限贷稍有不同，30日晚间《天津日报》报道的天津市10月1日起实施新政还有针对性地限购，要求在当地有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在指定市区再购房，若这类家庭在指定市区买首套房，贷款首付比应至少40%。

除了区域化限购和差别化信贷，天津新政和北京一样也提出打击购房的配资金融业务，对房地产开发企业和经纪机构也提出房价和房源等销售环节的具体要求。

新一轮调控 始于二线城市的燎原之势

在京津新政之前，今年8月上旬以来，已有多个二线城市频出楼市新政，苏州成为首个重启限购的二线城市。和苏州同日发布限贷政策的南京也于上周日出台限购政策，杭州还针对地王限定了土地竞价的最高溢价。

华尔街见闻将将近两个月来国内热点楼市调控的举措总结如下。

多地调控 收效未显

尽管地方频频出手调控，楼市仍持续高烧不退。就在杭州上月实施住房限购前一日，杭州市区(含余杭、富阳)创造了单日商品房销售3265套的历史记录。二手房签约同样创下历史新高，达到1840套。

更有甚者，在杭州限购前夜，为了冲业绩，开发商纷纷通知外地客户赶紧签约。甚至有的开发商拿着POS机，赶到上海让客户刷卡。

到目前为止，8月以来一批楼市新政还未产生立竿见影的效果。

上月国家统计局公布数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，一线及二线热点城市的一手和二手房房价均暴涨，上海新建商品住宅环比涨幅达到5.2%，同比暴涨37.8%，深圳同比涨幅也达到37.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比增长1.3%，环比增幅明显高于7月的0.7%，为2010年5月以来最高环比增幅，即近76个月以来的最高增幅。

越调控越涨 如何打破怪圈?

上证报上月文章指出，今天一、二线城市楼市的火爆，已经不是简单的刚需和投资博弈，而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

文章称，来自多方面的数据显示，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

然而，面对越调控房价越上涨的楼市怪圈，如果仍旧依赖传统的需求端控制——限购，很难达到治本的效果。

上月华尔街见闻文章就提到，一些外资行分析人士和《人民日报》文章都认为，传统的限购不是为楼市“退烧”的长久之计。

野村控股驻香港的房地产分析师Jeffrey Gao认为，除非政府紧缩信贷并且大量增加土地供应，否则难以看到房价拐点。

法国兴业银行中国经济学家姚炜也指出，长期来看，除了增加大城市土地和房源供应之外别无他法，而政府似乎终于有意朝这个方向行动。短期看，央行需要暂停流动性宽松，这种情况已经在发生。

从昨日北京新政看，加大住宅用地和住房供应的举措赫然其上，这也许意味着新一轮楼市调控有了新的方向。

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