各路资本涌入深圳长租公寓 众创空间“蛋糕”被争食？

　“让买不起房的人租住得更好。”在高房价的深圳，这句话听起来更感美好。

　　近年来，一线城市不断高攀的房价除了让众多开发商风生水起，也让原本小众、不被关注的长租公寓市场迎来了巨大的机遇。如今，各路资本涌入这个市场，站在风口的长租公寓越来越受到市场重视，就连“当红”的众创空间似乎也感到压力。

　　城中村里的“豪宅”

　　“与旁边的城中村相比，长租公寓已经算是豪宅级别了。”刚刚毕业来深的小陈感叹道。

　　在不到2000平方公里的土地上，空间资源的紧缺愈发成为深圳发展的阻碍。如今，城中村和老旧小区的增值模式就不仅在于拆除，深圳也在探索综合整治和功能改变等多种改造方式，长租公寓似乎成为了城市更新的另一种可能。合屋创始人罗凤鸣表示，长租公寓实际上就是进行城市更新的“柔性改造”，在居住外植入娱乐、办公等更多功能。据合屋统计，目前深圳已存在超过100家品牌长租公寓，他们的房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。

　　证券时报·创业资本汇记者在深圳市福田区景田片区调查发现，魔方公寓就位于原景田综合市场大楼改造项目之中，从大楼外形上看的确与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力，与邻近的城中村新狮村只有一路之隔。

　　长租公寓卖什么？主打的是有格调的硬件装修和有情怀的服务，全心打造年轻人的聚居空间。但在小陈看来，这些公寓也有点“可望而不可及”：租金太高了，像我们这些刚毕业的人根本负担不起。

　　记者调查发现，魔方公寓目前所出租的30平方米左右的单间，月租金高达4600元以上，每月还需要缴纳260元的管理费，附近的小区同样面积的公寓月租金在3000元出头，城中村的租金自然更低。不过，相关工作人员对记者表示，目前出租的情况还不错，低楼层的房源基本全部出租。

　　在福田八卦岭片区，一个叫做吾家SOHO社区的长租公寓品牌也新鲜亮相。原本是上世纪80年代的老旧厂房宿舍，经过装修打造，成为焕然一新的白领公寓，主打26至70平方米的单间。记者了解到，该长租公寓目前所出租的房型价格范围在3700元至7000元不等，远远高于附近同面积的出租屋。

　　众创空间“蛋糕”被争食？

　　或许，对于刚刚毕业的年轻人说，相当于周围城中村一倍甚至两倍的租金的确难以负担。虽然租金高，但一些创业的年轻群体似乎看中了这些长租公寓。

　　黄先生与几位朋友正在筹备成立一家从事互联网装饰的创业公司，他发现一些长租公寓甚至可以注册公司，加之本身长租公寓的装修氛围与一般的创客空间极其相似，这样既解决住也解决办公的地方似乎可以省下不少成本。记者调查发现，福田区八卦岭的吾家SOHO社区与常规长租公寓不同的是，每间公寓都可以独立注册公司。如今，越来越多的长租公寓相当于是将长租公寓、众创空间以及商业综合体的模式三合一，旨在为年轻人提供创业办公空间及孵化服务。

　　酷公寓CEO林聪颖表示，“一个年轻人出来创业，假设租房2000元，租一个办公室4000元，如果在酷公寓，老板住上面，下面的房间可以办公，吃住办公都可以在这里解决掉，只需要4000多元。项目里还有二三楼改成的创客空间，公共区域里也有电影院、健身房，完全打造一个高性价比的平台出来。”

　　众创空间，是在“大众创业、万众创新”的背景下所诞生的一种新型创业服务平台。投中研究院数据显示，截至2015年底中国已有众创空间1.6万家。然而，这种急速增长的背后是泡沫化的隐现，一些众创空间面临着经营困难、濒临倒闭的难题，表现出严重的同质化现象，甚至有些众创空间的商业模式与运营理念都大同小异，做成了“模仿秀”。2016年2月，深圳一家众创空间“地库”就宣布倒闭。

　　长租公寓的出现，或许也在某种程度上倒逼传统众创空间的改革。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况看，对于长租公寓的项目投资，能够享受到较好的政策优惠，自然也会使得各类机构投资者和个人投资者积极参与此类市场。对于此类市场来说，后续应该培育一些比较集中的长租公寓群体，比如说对于一些创业群体，可以适当给予相应的租赁优惠，政策层面从公积金缴付租金、提供更有针对性的物业配套、适当提供免租期和创业空间等出发，都会获得一个较好的市场认可和评价。

　　各路资本涌入

　　可持续性仍存疑

　　2013年，长租公寓首次全面进入大众视野，当时还是一个新鲜事物，虽然引起了舆论的关注，但是影响力并未显现。随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级，租赁市场逐渐超越新房市场。与此同时，国家大力鼓励发展租赁市场，商改租等政策红利不断刺激，特别是在“互联网+”的推动下，长租公寓引起了各路资本的关注与布局。

　　从参与者来看，除早期风险资本投资的长租公寓品牌外，开始有越来越多的地产中介商、酒店商甚至地产开发商来试水。比如，链家、我爱我家都分别发布了自己的公寓产品。

　　近段时间以来，长租公寓领域开始密集出现大型房企的身影，如万科驿等。今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元的长租基金，将投向上海商业物业。在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的中端精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。此前，由深圳控股与母公司深业集团、深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住建局和共青团深圳市委共同发起的“青年房卡计划”已于5月启动，预计将在2016年底推出3000套青年公寓，是公司参与保障性住房项目及以轻资产运营方式向长租公寓业务转型的重要举措。

　　华创证券的一份研究报告显示，目前国内房屋租赁的交易额约为8000亿，每年新增应届毕业生的租房规模达到600亿。深圳作为最吸引毕业生前往的城市之一，基于庞大的租房需求及消费升级，近年来涌现了一批主打白领阶层的长租公寓品牌，并在创立后不久迅速获得资本支持。例如小螺趣租在2015年便宣布完成了A轮融资，规模为500万美元，由光速安振领投，途家跟投；warm+早在去年就宣布获千万级别pre-A轮融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，著名投资人、腾讯高级执行副总裁吴宵光跟投。2015年5月20日，美国华平投资集团对魔方公寓投资近2亿美元，随后魔方公寓对外宣布完成近3亿美元的C轮融资，投资后魔方公寓总体估值逾10亿美元，成为长租公寓第一家独角兽企业。

　　大笔资金的聚集必有大批创业者跃跃欲试。罗凤鸣也透露，现在合屋平台上运营的公寓品牌有近40个，后续将有更多的品牌上线。

　　近日，合屋与明照资本联合发起国内首个服务于长租公寓及存量房产业链的创新型基金——“青年乐巢计划基金”，预计基金管理规模10亿元，致力于在长租公寓产业链、城市老旧物业改造、存量房社区活化等方面提供创新金融服务，并探索存量房资产证券化的业务。作为资本方，明照资本创始人高大明也从他们的角度阐述了为什么会选择公寓市场：“成熟运营的公寓从总资金的回报率来看还可以。这个项目的可复制性也非常高，5年之内可以不操心，但假如今天我买深圳的股票，5年可能也能赚3倍4倍，但是我要担心。”

　　在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。

　　不过，依靠风投支撑起来的行业可持续性依然存疑。目前业界普遍的共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说，长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对于投入企业而言，有不小的资金压力。也有市场人士担心，虽被视为产业蓝海，但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前，这个行业还需要经历漫长的市场培育期，甚至将面临洗牌与重组。

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